经济

　　开始于1998年的住房改革，注定要在中国经济的发展中留下浓墨的一笔。从一个新出生的行业在短短的十数年内，成长为中国经济发展中最重要的几个行业之一，房地产是绝无仅有的。以现在房地产的规模及影响，它已经绑架了经济，套牢了政府，奴役了民众。这个恐怖的现状估计在住房改革的当初恐怕中央当局和设计者都不曾料到。当一个产业成长到大而不能倒的时候，任何对它的改革都将会是小心翼翼的。而预测房地产业的发展特别是房价走势是制定相关政策的前提，可以这样说，在中国大多数经济学家和房产专家都进行过专业的预测，比如著名的房产剑客牛刀从05年始就一直鼓吹房价会大跌，然而房价没有大跌，倒是让相信他的人大跌眼镜。还有经济高人袁剑也在去年就看空房产，《房地产崩盘进入倒计时》的推出在市场上制造了不小的波澜，到现在也快一年了仍没出现下跌的明确迹象。但是袁剑比牛刀的聪明之处就在于他不说什么时候开始跌，跌多少，跌多长时间，而给人留以较广的想象空间，也给他自己留有可下的台阶。在胶着状态的今天，媒体和网络上几乎每天都有预测房价和拐点论的新文章出现。
　　那么，预测中国的房价到底有多难，到底有没有依据呢。对此我想说的是，中国近期的房价没有可预测性，现在预测后2年的房价，就像猜随手抛掷硬币的正反面一样，猜对了不代表你水平高，错了也不一定是没学识。理由如下，我们先列举出房价近期涨跌的各种因素，其中涨的主要因素有：
　　1 中国处在快速城市化的黄金时期，每年有大量的农村人口转移到城市，对住房有巨大需求。
　　2 中国的经济现阶段离不开房地产的拉动，而拉动的前提就是要房价不能跌。
　　3 现在整个中国的地方政府已经依赖上了土地财政，地方政府会房价上涨的忠实推手。
　　4 房地产开发商会举全力托价。
　　房价近期下跌的主要因素有：
　　1 现在房价收入比已经是世界最高，居民的收入不足以支撑如此高的房价。
　　2 中央政府的货币政策已经开始收缩，银根从紧。
　　3 中国经济面临危机，覆巢之下无完卵。
　　4 城市居民自住房率已经较高，而房子又大量过剩，不降价不足以消耗掉如此多的空置房。
　　上面所列的是房价涨跌的几个主要因素，观察这些因素可以看出，涨跌的力量现在差距很小，处于基本平衡的状态。况且，除了列举出的因素外，还有一个极其重要的中性力量――中央政府。以现在中央政府在市场表现上看，似乎应划在空军的队伍里，其实不然，观察中央政府一系列的房产政策，他更像是一个中性人。而更为重要的是，这个中性人并不是单独的裁判，他也是游戏的参与者。所以，如果在涨跌较劲的掰手腕中，随着市场的变动，出现明显的胜负迹象时，只要中央借力给弱者，那么这个较劲很轻易地可以继续平衡下去，或者是朝着中央政府希望的结果走。所以房价的涨跌最为关键的还得看这个"两面派"的中央政府，预测房价就成了预测中央以后的政策。而以后中央的主要任务是稳定社会，在稳定压倒一切的前提下，房价必须服务于这个大局，以当今中国社会稳定这盘大棋局的复杂性看，我们现在还不能确定中央以后的房产政策会不会出现摇摆。
　　从上面的分析可以看出，中央政府可以轻而易举地拿捏住后2年的房价，涨跌全在它的掌控中。撇开这个主要因素，现在多空二队激烈的相互博弈，更像是两支势均力敌激战正酣的球队，房价的涨跌就是这场比赛的结果，显然对这样的队伍预测比赛结果是很难的。
　　但任何事情的发展都是有规律的，随着时间的推移，多空二头的力量对比将发生明显的变化。从上面房价上涨的因素可以看出，四个因素皆属于不可持续性的利好。这里有一个认识分歧，城市化利好，这条正是多军们分析房价不跌的主要理由，而根据就是中国和美国日本甚至韩国等城市化率的比较，这种无国情无逻辑牵强的对比只会得出错误的谬论。我们只要细心地观察一下就可以发现，中国继续城市化的动力其实是非常的羸弱，现在新增加的城市化率中重要的一块是靠户籍等行政力量强行把大学生留在城市形成的，还有中国只允许农转非，而不能非转农的制度，都是城市化的帮凶。这些手段最多只能是帮助城市化率统计上可以粉刷出更好看的数字，要把它拿来为房价上涨做动力，可怕过于乐观了。况且这种依赖人为力量而不是经济发展自然推动的城市化注定是无法持续的，同理以后依赖城市化推动房价上涨将变的越来越艰难。其他支持房价上涨的三个因素也皆为人力而非经济因素，其能量也正在被高房价逐步地消耗衰竭。相反的是，空头的实力将会越来越强。再加上多空二头此消彼长的关系，未来房价的大跌将不可避免。
　　我们再来看看数年后的房价下跌的新增因素。现在房地产是最大的经济，那么经济形势对房价的影响毋庸置疑是最大的。在房价下跌因素中，我们需要重点来观察中国的经济前景。其实在98年时中国的经济已经遭遇到了生产过剩和消费疲软的危机，只是后得以施行房地产的市场化改革使得这个过剩与疲软的病症被迅速化解。但是病根并未除去，加上后来的经济政策失调，使得当初的可治疾病终于发展到了今天的经济癌症。房地产的畸形繁荣本身也说明了实体经济已经走进了死胡同，无力拉动经济增长，而不得不依靠这个人们必须的住房消费来强迫人们高价地拉动经济发展。这虽然是绝路的无奈选择，但竭泽而渔式的手段加速了危机的到来和严重性。期间，中央政府从03年就开始的房地产调控，因对地方政府和开发商认识不足，导致调控政策畏首畏脚，投鼠忌器，反而给房价上涨留下了活口。现在危机的来临已经不可避免，皮之不存毛将焉附，一切依附于经济发展而畸形繁荣起来的行业都将遭受严重的危机。高房价将成为没有任何防火墙的露裸目标，直接成了危机炮弹的打击对象。
　　其次，造房子不属于高科技行业，在市场经济条件下，只要是无科技门槛无政府保护的行业都将会是充分竞争的，其结果就是保持合理的利润。按照马克思资本论里利润的描述，现在的房地产利润属于敢践踏人间一切法律的暴利级别，正吸引着社会资本的全面进入，暴利的终结只是时间问题。有一个可比较的例子就是刚诞生的手机，那是叫大哥大。在它刚出生时的93年，价格在8万左右，而那是的社会平均工资在300元，机价收入比为22年。和现在的房价收入比相当。故现在的手机价就是二十年后的房价，所不同的只是降价幅度小点而已。
　　另外，从长远点来看，城市里的污染、老龄化、交通、毒食品等等问题，都是城市化的拦路虎，都将是压垮骆驼源源不断的稻草。
　　如果房价真的要跌，那么跌多数才是它生存的平衡点呢。在房价激烈的博弈中，中央的态度是希望房价稳定，然后通过提高社会工资来缩小房价收入比，最终使房价软着陆从而避免房地产的崩盘。算盘应该是好的，但以如今百姓的工资水平和增长速度，连跑赢物价上涨速度都不能，如何有更多的钱为高房价买单。何况工资增加受制于企业的效益，而企业的效益现在也是王小二过年，一年不如一年。以房地产对国民财富的消耗透支程度来看，未来漫长的熊市下跌将是不可避免，期间不排除有雪崩情况的发生。以中国目前的人口总数结构和分布看，未来粮食的供求矛盾将会越来越突出，粮价长期上涨的趋势变得越来越确定。当市民收入受制于单位效益难增长，而粮价又不断上涨的时候，现在的消费支出结构将会彻底颠覆瓦解，大部分市民的大部分开支将主要用在满足生存的必需品上，其中大部分会是食物。在收入总量不变的情况下，食物的支出增加是以房子支出的减少为必要条件的，也是一个此消彼长的关系。（一些房价永不跌的信徒认为，房价的大跌将引发恶劣的通货膨胀，殊不知粮食也可以当作货币的蓄水池。）当要求在住和吃两者必选其一来满足生存的时候，房子将会是一件可有可无的东西被排除在外。同样的还有医疗保健的支出，当收入不能满足身体健康的时候，卖房子保身体必然是首选，眼下毒食品的泛滥，使得这样的微小概率事件以后会变得越来越普遍。
　　所以，随着时间的流逝，房子的地位将变的越来越轻，甚至是微不足道。如果把眼光放长远一点，笔者预测的结果是十年后房价将跌去70%，15年后跌去80%，20年后跌去90%。（此处房价以同时期的物价形式表现，非货币价格。）